Una lección importante en América Latina y en el mundo es NUNCA anunciar una obra pública de cierto impacto para la ciudad sin antes haber diseñado las regulaciones
Primer hecho: El 26 de noviembre pasado, el Secretario General de Gobierno de la capital poblana declaró que se mantiene en reserva el proyecto de rescate de casonas del Centro Histórico a fin de que no se genere una especulación inmobiliaria que eleve los costos de los inmuebles y que esto inhiba la participación de empresarios en el proyecto. (Ver: La Jornada de Oriente: Reserva la Comuna detalles del rescate de casonas para evitar especulación inmobiliaria en el Centro Histórico)
Respuesta:
a) de entrada resulta peculiar que, dado el carácter de planeación territorial que requiere la medida, en dicho anuncio no participara la Secretaria de Gestión y Desarrollo Urbano;
b) es importante preguntarle al Secretario cómo piensa evitar la especulación (claramente mantener en reserva la información no es suficiente, por el contrario), especialmente cuáles son las medidas (normativas, administrativas) para la captura de valor que el proyecto generará, es decir, de qué manera el gobierno municipal captará las capitalizaciones en el precio del suelo en el Centro Histórico por esta intervención. Si la autoridad municipal desea que NO haya aumentos de precios por las obras públicas debe entonces aplicar mecanismos para capturar la plusvalía que se genera, al tiempo que regula el mercado del suelo. La captura de plusvalías tiene que ver con el retorno del valor que gana el suelo después de la intervención pública precisamente a las bolsas públicas, para que no solo que se queden en las manos de los privados. Cuando las personas empresarias y propietarias de inmuebles saben que el incremento de estos valores NO será totalmente para las privadas, se desincentiva la especulación;
c) cuáles son las medidas de regulación de los usos de suelo en el Centro Histórico, cuáles son las regulaciones de densidades y alturas (es indispensable que estas regulaciones sean públicas para evitar distorsiones al proyecto, en beneficio de unos cuantos) y sobre todo, el claro establecimiento de las zonas en las que sí o sí se destinarán a vivienda social. Estas medidas, conocidas públicamente por todos los actores, contribuyen a desincentivar la presión especulativa;
d) es urgente saber las medidas que tomará el gobierno para evitar los desplazamientos de las personas habitantes del CH -cada vez más escasas y que resisten actualmente los procesos de fuerte despoblamiento-. En este sentido se requiere conocer públicamente los mecanismos para que los inmuebles rescatados con recursos públicos sean destinados a la vivienda social (el uso de suelo menos atendido y más escaso en el CH).
En este sentido, la “reserva de información” NO es la respuesta para evitar especulación, la opacidad no hará mantener los precios actuales del suelo (hoy altos). El anuncio de las intervenciones por sí mismo puede dispararlos.
Al respecto, una lección importante en América Latina y en el mundo es NUNCA anunciar una obra pública de cierto impacto para la ciudad sin antes haber diseñado las regulaciones.
Primero debieran construirse una serie de regulaciones y mecanismos de captura de valores, de planeación territorial, de políticas de vivienda asequible y de comunicación del proyecto; diseñar claramente los objetivos y plazos; establecer las reglas del proyecto (para particulares, para habitantes de la zona, para futuras poblaciones que lleguen a habitar, para posibles inversionistas y para la población del municipio), antes de anunciar la llegada del proyecto, ya que dicho anuncio suele aumentar por sí mismo los precios. En Colombia existe un instrumento muy efectivo que fue diseñado para el control de los precios del suelo ante las obras públicas: el anuncio del proyecto y los avalúos de referencia. Al respecto, en Puebla ¿qué está haciendo el actual Ayuntamiento?
Segundo hecho: (el Secretario) insistió en que se busca no ahuyentar a los empresarios que ya levantaron la mano para invertir en la rehabilitación.
Respuesta: No solo hay que evitar que los precios del suelo aumenten para los entes privados, sino especialmente que existan aumentos que sean un impedimento para que las personas de menores ingresos tengan acceso a las viviendas que el proyecto genere.
Tercer hecho: (el Secretario) refirió que el proyecto tiene por objetivo repoblar el CH.
Respuesta: Para lograr el repoblamiento, es importante que esta recuperación de inmuebles se enfoque en la vivienda social, no en la vivienda para poblaciones de altos ingresos ni para usos comerciales (el uso primordial actual).
Noviembre, 2025
Mtra. Assenet Lavalle. Participante en el Observatorio ciudadano urbano y ambiental para el estado de Puebla, recientemente becaria por la CEPAL-Chile para el curso internacional de economía urbana.
(Foto de portadilla tomada de e-consulta)
