Hace unos días me encontré en Facebook con un anuncio inmobiliario que decía: “No todos los departamentos son para vivir. Algunos son para invertir”.
Resume la transformación de la vivienda durante las últimas décadas: de un espacio destinado a satisfacer una necesidad humana a un activo para almacenar dinero, obtener rentas y multiplicar capital. También revela una contradicción cada vez más visible. Mientras más rentable se vuelve la vivienda como inversión, más difícil resulta su acceso para aquello que originalmente debería servir para las mayorías: vivir.
Cuando alguien ya no puede pagar una vivienda en las zonas centrales, donde se concentran los empleos, las escuelas, los hospitales, el transporte y otros servicios, tiene que buscar un lugar más barato y más lejano. No necesariamente es expulsada mediante desalojo. Basta con que sus ingresos crezcan menos que el precio del suelo y las rentas.
Se trata de una forma de violencia económica que rara vez identificamos como tal. El mercado simplemente comunica que una persona ya no puede pagar el derecho al arraigo, a permanecer en su barrio, cerca de su trabajo o incluso en la ciudad donde su familia ha vivido durante generaciones.
Un estudio publicado recientemente en Nature analiza la evolución de 69 zonas metropolitanas mexicanas entre 1990 y 2020 y encuentra que todas sin excepción perdieron población en zonas centrales, aun cuando la población urbana del país se duplicó.
Los centros urbanos perdieron 2.5 millones de habitantes. En 1990, más de 40 por ciento de la población urbana vivía en las zonas centrales. En treinta años la proporción se redujo a 22 por ciento, al tiempo que las periferias ganaron decenas de millones de habitantes.
Con esta pérdida de densidad, las distancias dentro de las ciudades mexicanas son, en promedio, 28 por ciento mayores, y los resultados de la Encuesta Intercensal 2025 muestran que el fenómeno no ha terminado. Entre 2020 y 2025, la Ciudad de México perdió más de 44 mil habitantes.
Las reformas al régimen de propiedad de la tierra de los años noventa ampliaron la disponibilidad de suelo en las periferias. Al mismo tiempo, las instituciones públicas dejaron de producir directamente vivienda y se convirtieron principalmente en intermediarias financieras. La combinación de créditos disponibles, desarrolladores privados y suelo barato produjo millones de viviendas alejadas de los centros urbanos. México construyó casas, pero al hacerlas en zonas tan lejanas, construyó también distancias.
Muchas de esas viviendas fueron levantadas donde el suelo resultaba más barato, con el fin de extraer el mayor valor posible a cada casa, construyendo la mayor cantidad posible de casas. La política habitacional se concentró en contar viviendas y colocar créditos, sin preguntarse suficientemente dónde estaban ubicadas, qué servicios existían alrededor o cómo y cuánto costaría conectar esos desarrollos con el resto de la ciudad.
Las ganancias de la expansión inmobiliaria hacia las periferias fueron privadas, pero buena parte de sus costos se volvieron colectivos. El Estado debe ampliar la dotación de servicios básicos: el suministro de agua, drenaje y electricidad; recorrer mayores distancias para recoger los residuos, para patrullar con la policía; construir nuevas vialidades. En esos vacíos también aparece la necesidad de transporte público con rutas largas, ofertadas por concesionarios privados con servicios poco frecuentes, menos rentables y de baja calidad. Las familias, por su parte, pagan con dinero, tiempo de vida y cansancio.
La crisis de vivienda deviene también una crisis de movilidad, infraestructura, tiempo y acceso a oportunidades. Parte del incremento en el uso de motocicletas en nuestro país también obedece a este fenómeno. Lo sorprendente es que este problema todavía ocupa un lugar secundario en la política mexicana. En otras ciudades, la vivienda ya está definiendo la discusión pública, el contenido de las campañas y los resultados electorales.
Zohran Mamdani llegó a la alcaldía de Nueva York después de colocar el costo de la vida, las rentas y el derecho de las personas a permanecer en la ciudad en el centro de su plataforma electoral. Su gobierno plantea construir 200 mil viviendas asequibles y preservar otras 200 mil durante la próxima década, fortalecer la vivienda pública, proteger a los inquilinos y recuperar el papel de la autoridad habitacional como desarrolladora.
En Berlín, Die Linke obtuvo recientemente el primer lugar en las elecciones estatales con una campaña centrada en el precio de la vivienda encabezada por Elif Eralp. Una de sus propuestas más ambiciosas consiste en transferir alrededor de 220 mil viviendas pertenecientes a grandes empresas inmobiliarias a propiedad pública. La medida enfrenta enormes obstáculos, pero retoma el mandato de un referéndum de 2021 en el que cerca de 58 por ciento del electorado respaldó la expropiación de viviendas a corporaciones.
Al mismo tiempo, en Madrid hay movilizaciones multitudinarias derivadas de la crisis de vivienda y los desahucios para reutilizar viviendas como espacios de renta de corto plazo a través de plataformas o su revalorización como viviendas de lujo en zonas centrales y el gobierno de Pedro Sánchez ya analiza posibles rutas para atender la situación, que sin duda definirá parámetros para las campañas en futuras coyunturas electorales.
En Nueva York, Berlín o Madrid existen diferencias enormes, pero todos estos procesos comparten algo: consiguieron convertir la vivienda en una disputa política sobre quién tiene derecho a vivir en la ciudad.
En contraste, en México ningún partido parece dispuesto a plantear el problema con esa profundidad. El programa federal Vivienda para el Bienestar representa un esfuerzo importante para construir vivienda accesible y facilitar que familias de bajos ingresos puedan formar un patrimonio. Sin embargo, muchos de los nuevos desarrollos se construyen en las periferias porque ahí se encuentra el suelo más barato, y estamos repitiendo el modelo que durante décadas produjo viviendas distantes, abandonadas o desconectadas del transporte público. Además, una vivienda subsidiada que se convierte en propiedad privada puede eventualmente ser revendida, rentada o incorporada al mismo mercado que elevó los precios. México necesita complementar el acceso a la propiedad con otra política: la creación de un parque permanente de vivienda pública en renta.
Los gobiernos municipales, estatales y federal podrían construir o adquirir viviendas bien ubicadas, conservar su propiedad y ofrecerlas mediante alquileres asequibles. Cuando una familia dejara de necesitarlas, esas viviendas podrían ser ocupadas por otras personas. De esta manera, el dinero público no subsidiaría una sola vez la formación de un patrimonio privado, sino que crearía infraestructura social capaz de atender a varias generaciones. El reto es financiar su gestión y mantenimiento continuo.
También necesitamos una política habitacional vinculada obligatoriamente con el transporte público. La vivienda bien ubicada debe entenderse como parte de la infraestructura que hace funcionar una ciudad, no solamente como una mercancía.
Mamdani y Eralp entendieron algo que los partidos mexicanos todavía no parecen advertir: los gobiernos locales tienen que entrar al mercado de la vivienda para ampliar y diversificar su oferta garantizando el combate al acaparamiento privado para especulación, y revirtiendo los efectos negativos de una mala gestión del suelo. El costo de la vivienda no está solamente en su valor de compra, sino en la ubicación y el acceso a otros servicios que nos brinda y en los problemas públicos que la vivienda cada vez más lejana sigue generando.
