Reseña de un caso de despojo institucionalizado
Señora Presidenta, con Usted, el Cartel del Despojo de Puebla / Juan Pablo Pardo
Este texto de Juan Pablo Pardo Saldaña relata, con detalle y pruebas documentales, un caso que ejemplifica un presunto sistema de despojo organizado en el que participan actores privados y públicos. Plantea que las instituciones encargadas de impartir justicia han ignorado sistemáticamente las evidencias presentadas por el afectado, Rafael Saldaña Granda, lo que ha permitido que continúe la apropiación irregular de su propiedad adquirida legalmente en 1988 y en litigio desde el año 2002.
El texto, que comienza con una advertencia sobre la resolución que adoptará el día de mañana el Primer Tribunal Colegiado en materia civil del Sexto Circuito, demanda de la presidenta de la república el reconocimiento de la existencia del presunto modus operandi del cártel inmobiliario; la investigación a los actores implicados: y la garantía al acceso real a la justicia. En pocas palabras, frenar la operación de este despojo institucionalizado en Puebla. Sergio Mastretta
Rafael Saldaña Landa, propietario del predio La Presa-La Ladera en la colonia Romero Vargas, y su denuncia de despojo institucionalizado.
Reseña de un caso de despojo institucionalizado
Juan Pablo Pardo Saldaña
En los últimos meses han salido a la luz diversas investigaciones a partir de la denuncia pública de decenas de familias poblanas que aseguran haber perdido su patrimonio a partir de esquemas muy similares que apuntan a la existencia de una red de complicidad a la cual ya se denomina “El Cartel del Despojo”. Es decir, un esquema organizado en el que participan supuestos empresarios, notarios, jueces y funcionarios del registro público de la propiedad para dar apariencia de legalidad a lo que en los hechos es un apoderamiento organizado y sistemático de bienes inmuebles.
Las denuncias coinciden en un modus operandi: la aparición de escrituras públicas “paralelas” o derivadas de supuestas compraventas “ante notario” en que las víctimas nunca participaron; la inscripción acelerada de los instrumentos en el Registro Público – en ocasiones en partidas alternas – y finalmente la promoción de juicios amañados en los que solicitan el reconocimiento judicial de la propiedad y el desalojo de los dueños que, además, llevan años en posesión de los inmuebles.
El Cartel del Despojo llegó a oídos de la presidenta Claudia Sheinbaum en la mañanera del 10 de octubre del 2025, señalando que, hasta ese momento, no tenía denuncias de un “modus operandi” claramente identificado. Sirva el presente texto como testimonio de un ciudadano que lo ha enfrentado y la manera en que la justicia en Puebla ha optado por no escucharlo.
El caso Saldaña
El presente texto se publica el 25 de marzo de 2026. Sin embargo, derivado de una filtración de información, desde hace algunas semanas familiares de Rafael Saldaña tenemos conocimiento de que el Primer Tribunal Colegiado del Sexto Circuito planea resolver el litigio por el que Rafael Saldaña plantea la defensa de su patrimonio, en abierta contradicción a la jurisprudencia obligatoria del país (delito contra la administración de justicia). Aún más grave, según filtraciones, un funcionario relevante del Tribunal que resolverá habría alcanzado un acuerdo económico.
Mucho antes de que se popularizara el término Cartel del Despojo, el empresario poblano Rafael Saldaña Granda, hoy de 83 años, ya denunciaba públicamente cómo es que, a pesar de haber comprado legalmente un terreno al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) en 1988, enfrentaba procesos judiciales que cuestionaban su propiedad bajo condiciones de imparcialidad cuestionables.
Saldaña compró el terreno ante notario público, recibió la posesión inmediata y la autorización para la venta fue incluso publicada en el Diario Oficial de la Federación. Aun así, desde hace más de 25 años ha librado una batalla judicial que ha implicado un profundo desgaste económico, personal y familiar.
El caso de Rafael Saldaña es un caso paradigmático en el contexto del denominado Cartel del Despojo en Puebla, no solo porque se trate, quizás, de uno de los primeros casos en que confluyen los elementos que le han merecido ese nombre: empresarios, políticos, registradores, notarios, jueces y autoridades estatales; sino también por lo longevo de su lucha: Rafael Saldaña ha dedicado los últimos 25 años de su vida a la defensa de su patrimonio.
La escritura paralela y el plano de 1895
Como en el resto de los casos que caracterizan al denominado Cartel del Despojo, el caso de Saldaña también está marcado por la aparición repentina de una escritura paralela. En su caso, dicha escritura apareció como resultado de un proceso sucesorio intestamentario promovido por una señora de nombre Margarita Rosette Nava, quien pidió que se le reconociera como propietaria del lote 536 de lo que fue el Rancho de San José Citlaltepetl, ubicado en lo que hoy en día es la Junta Auxiliar de Ignacio Romero Vargas, en Puebla.
Según registros, la señora Rosete Nava fue nieta del señor Miguel Rosete, uno de los comuneros que en 1895 lotificaron el Rancho de San José Citlaltepetl y encomendaron al ingeniero Enrique M. Ibañez la elaboración de un plano que delimitara las fracciones y superficie del Rancho.
Dicho plano, elaborado hace más de cien años, es un documento clave para entender el fraude que enfrenta Saldaña. Su conservación hasta nuestros días se explica porque el plano contenía no solo la lotificación del rancho, sino también la ubicación de los jagüeyes, fundamentales para organizar la distribución del agua entre los comuneros. Debido a su importancia, el resguardo del plano se encomendaba cada año a una familia distinta, reforzando su valor colectivo y sentido de pertenencia.
Como el resto de los lotes que conformaron el Rancho de San José Citlaltepetl, la ubicación y dimensiones del lote 536 – reclamado por la señora Rosete Nava – , se encuentran en dicho plano topográfico. Es más, según la escritura del Rancho de San José Citlaltepetl, había que acudir al plano para individualizar cada lote. De acuerdo con el plano, el lote 536 tenía una superficie de 1,004 metros cuadrados, y debido al elevado nivel de técnica y especialización del Ingeniero Enrique M. Ibañez, si el plano elaborado a finales del siglo xix, se sobrepone a un mapa satelital del día de hoy, puede determinarse con exactitud su ubicación actual.
Dentro del procedimiento sucesorio, sin embargo, la señora Rosete Nava no presentó el plano original, sino un documento sin firma que atribuía a ese mismo lote una superficie superior a 207,000 metros cuadrados, es decir, 200 veces mayor. En una decisión por demás irregular, el Juez tuvo por “buenos” los documentos presentados por Rosete Nava y, en 1991, ordenó que se escriturara en su favor “el lote 536 de lo que fue el antiguo Rancho de San José Citlaltépetl” con una superficie de 207,000 metros cuadrados, que terminó por invadir no solo la superficie del terreno vendido por el IMSS a Saldaña, sino calles y cuadras completas de la colonia Romero Vargas.
Según documentos históricos, la totalidad de la superficie del antiguo Rancho San José Citlaltépetl nunca colindó con el terreno que Rafael Saldaña compró al IMSS. Es decir, se trataba de dos inmuebles distintos y separados por cientos de metros que, a partir de una simulación, se hicieron coincidir.
Cabe señalar que, según registros oficiales, la señora Margarita Rosete Nava fue sentenciada en1989 por el delito de despojo por la ocupación de otros terrenos en esa misma zona.
Invasiones, compraventas y empresas al vapor
Ya con escritura y fuera de la cárcel, en 1991, la señora Rosete Nava intentó invadir por la fuerza el terreno que ya era propiedad de Rafael Saldaña. Sin embargo, los antecedentes del terreno eran, en ese momento, tan recientes y obvios, se trataba de un asunto tan público que dicho terreno había pertenecido al IMSS, que el jefe de la policía de Puebla en ese entonces, José Ventura Rodríguez Verdín, frenó el intento de los paracaidistas a solicitud de señor Saldaña, quien acreditó con su escritura que lo había comprado al IMSS.
Hay versiones que apuntan, sin embargo, a que en 1991 los hermanos Ernesto Gabriel Chedraui y Víctor Gabriel Chedraui operaban una fábrica textil en contra esquina del terreno de Saldaña, y pudieron ser testigos tanto del intento de invasión por parte de la señora Rosete Nava, como su posterior desalojo por la policía de la Ciudad.
Es así que en enero de 2003, se perpetró una segunda invasión disfrazada de “entrega de posesión”. En los hechos, un grupo de personas irrumpió violentamente dentro del Inmueble de Saldaña, pero según el notario Horacio Hidalgo Mena, lo que sucedía en ese momento es que la señora Margarita Rosete Nava “entregaba la posesión de su Inmueble” a la empresa Inmobiliaria Abka, constituida por los señores Jesús Alfredo Abraham Osorio y José Eduardo Kanan del Valle, y cuyo comisario era Ernesto Gabriel Chedraui. Todos ellos, según fuentes, íntimos amigos de la infancia.
Después de la “supuesta venta” entre Margarita Rosete Nava e Inmobiliaria Abka, el 7 de agosto de 2003, Abka “vende” el terreno a toda velocidad a Constructora San Marón, constituida dos días antes de “comprar”. La venta nuevamente se perfeccionó ante la fe del notario Horacio Hidalgo Mena.
Finalmente, el 5 de octubre de 2006 Constructora San Marón le “regresó” el terreno a Ernesto Gabriel Chedraui, pero ahora a través de la empresa Snow-Covered Volcano, constituida solo 6 meses antes de supuestamente adquirir el terreno por los hermanos Ernesto y Víctor Gabriel Chedraui.
Este esquema de creación de empresas de la noche a la mañana, así como la supuesta transmisión del Inmueble entre ellas es típico del ocultamiento de bienes obtenidos ilegalmente para dificultar su recuperación al verdadero dueño. La estrategia es clara: simular tantas ventas como sea posible para justificar una supuesta defensa de derechos de un “tercero adquirente de buena fe”, y dificultar en tiempo y recursos la recuperación del bien.
De 2002 a 2006, por lo tanto, se simularon 3 supuestas ventas: la de Margarita Rosete Nava a Inmobiliaria Abka en 2002, la Abka a Constructora San Marón en 2003 y de San Marón a Snow-Covered Volcano en 2006. La simulación se revela, además, en que San Marón adquirió el terreno en 10.5 millones de pesos, pero lo vendió 3 años después en 9.5 millones de pesos, perdiendo 1 millón de pesos en el proceso.
Decisiones judiciales contradictorias
A pesar de todo este esquema, en 2008, un tribunal federal confirmó que Saldaña fuera restituido judicialmente de la posesión del Inmueble. Pero posteriormente, en un proceso paralelo, un juzgado local consideró que la escritura de Rafael Saldaña era nula por la más absurda de las razones: el IMSS era dueña de 107 mil metros cuadrados y vendió a Rafael Saldaña 92 mil metros cuadrados.
Para dicho juzgador resultó “inconcebible”, imposible que el IMSS vendiera solo una fracción del terreno que tenía, y consideró que la escritura de Saldaña debía ser nula porque el terreno del IMSS (107 mil metros) y el que compró Saldaña (92 mil metros) “eran dos terrenos distintos”. Lo anterior sin embargo desconoce de forma absurda el hecho de que pueda venderse una fracción y no forzosamente la totalidad de un terreno, situación que en los hechos se fortalece con que al día de hoy, en la fracción que conservó el IMSS, se encuentra la UMF #14.
El despojo vía la justicia local
La decisión del juez local de considerar que el terreno del IMSS y el de Saldaña eran distintos (aunque uno le vende al otro) fue instrumentalizada y sentó las bases para lo que vino después. En 2013, la empresa Snow-Covered Volcano demandó a Rafael Saldaña la restitución del terreno por vía de un juicio reivindicatorio. Para entender las artimañas jurídicas detrás del asunto, en un juicio reivindicatorio se analizan los títulos de propiedad y antecedentes de las dos partes en disputa, y se toma una decisión sobre cuál título y cuáles antecedentes son mejores. Es decir, lo que el juez Cesar Iván Bermúdez Minutti estaba llamado a determinar es, si el título de Saldaña, que había comprado en 1988 al IMSS, era mejor o peor que el título de Snow-Covered Volcano, que “compró” en 2002 a Margarita Rosete Nava, presa por despojo en 1989.
Por absurdo que parezca el Juez Bermúdez Minutti se negó rotundamente a llamar a juicio al IMSS. Desconoció, además, el riguroso proceso administrativo seguido por el IMSS y Rafael Saldaña para lograr la compraventa y resolvió que el título de Snow Covered Volcano, de los hermanos Ernesto y Victor Gabriel Chedraui, era mejor que el de Rafael Saldaña, que compró al IMSS.
El juicio de usucapión y el argumento circular
Resuelto el juicio reivindicatorio, Rafael Saldaña promovió un juicio de usucapión en 2019 pidiendo que se le reconociera como dueño del terreno, ya no por su título, sino por haberlo poseído durante más de 20 años con todos los requisitos que exige la ley: de forma pública, pacífica y a título de dueño.
De acuerdo con los criterios de los altos tribunales del país, el juicio de usucapión tiene precisamente el efecto de “purgar” los defectos que pudiera tener un título de propiedad, suponiendo que la compra de Saldaña al IMSS, publicada en el Diario Oficial de la Federación, hubiera tenido algún defecto.
¿Qué pasó? Frente a lo obvio de la situación: Rafael tenía poseyendo el terreno muchos años más que los que exige la ley, los hermanos Ernesto y Víctor Gabriel Chedraui buscaron arrebatar a Saldaña la posesión de su terreno mediante la simulación de una hipoteca: un tal Juan José Martínes Martínez supuestamente prestó 1 millón de pesos a Snow Covered-Volcano y, para garantizar el pago, “hipotecaron” la totalidad del terreno de Saldaña.
Por aquí se constituyó la hipoteca, a los días se declaró la falta de pago y el misterioso acreedor Juan José Martínez Martínez promovió el juicio hipotecario que “curiosamente” cayó en manos del Juez Cesar Iván Bermúdez Minutti, quien en cuestión de semanas ordenó que el inmueble, que nunca estuvo en posesión de Snow Covered Volcano, fuera “asegurado”. En 2019 entonces, se practicó la diligencia de aseguramiento, pero no contra Snow Covered Volcano, sino contra Rafael Saldaña.
Nada de lo anterior afecta el derecho que Rafael Saldaña de ser reconocido como dueño por vía de la usucapión, situación que se consumó en 2008, pero demuestra el consistente actuar tramposo de quienes están detrás de Snow Covered Volcano.
En su demanda de usucapión, Rafael probó contundentemente que estuvo en posesión del terreno que compró al IMSS, durante más de 30 años al momento de presentación de su demanda. Pero en vez de estudiar las pruebas, los jueces decidieron deliberadamente no escuchar: en su sentencia, la Segunda Sala Civil integrada por los magistrados Roberto Flores Toledano, Roberto Grajales y María de los Ángeles Camacho Machorro se valieron de una argucia legal para ignorar a Saldaña: “Señor, Saldaña, ¡Usted ya es dueño del terreno! Su título está inscrito en el Registro Público de la Propiedad. El usucapión tiene como efecto que usted sea inscrito en el registro público como dueño, pero como usted ya lo es, el usucapión no tiene sentido para usted.”
De esta forma, Rafael se enfrenta a un sistema de justicia que ha decidido no escuchar. En un argumento circular, por una parte, la justicia le dice que no es dueño, porque “es imposible que el IMSS haya vendido solo una fracción de terreno. Eso no se puede”. Por otra parte, frente a la usucapión, los jueces dicen “Señor, ¿Qué hace Usted pidiendo la usucapión?, Usted ya es dueño del terreno, váyase de aquí”. La circularidad del argumento niega auténticamente el derecho de acceso a la justicia de un ciudadano que compró bien y que estuvo en posesión de lo que compró por más de 30 años; frente a un grupo de empresarios entre los que se encuentra el actual Secretario de Economía de Puebla, Víctor Gabriel Chedraui, a quien, por cierto, se encomendó regular el sector inmobiliario en el Estado.
El juicio de usucapión promovido por Rafael, ahora en instancia de amparo, se resolverá el día de mañana 26 de marzo de 2026. La tramitación del juicio de amparo no ha estado exenta de situaciones irregulares: según filtraciones un funcionario relevante del Tribunal que resolverá el juicio de amparo mañana habría alcanzado un acuerdo económico para favorecer a una de las partes.
El proyecto de sentencia que resolverán los magistrados del Primer Tribunal Colegiado de Circuito contrapone abiertamente la jurisprudencia obligatoria del país, lo que constituye un delito de acuerdo con el artículo 225, fracción VI, del Código Penal Federal. En el juicio de amparo, los magistrados solo estaban llamados a resolver una cosa: si Rafael Saldaña puede o no puede ejercer la acción de usucapión. Ese es el único tema: decidir si la Segunda Sala Civil violó o no violó el derecho humano de Rafael Saldaña de acceder a la justicia, al señalar que no podía promover un juicio de usucapión en tanto que contaba con un título inscrito. En su lugar, el Tribunal Colegiado pretende reasumir la jurisdicción de la Segunda Sala Civil y pronunciarse respecto al fondo del asunto, eliminando con ello la posibilidad de que Rafael se defienda en tanto que lo resuelto por dicho Tribunal, será una instancia definitiva.
“Las sentencias civiles me han dado la razón” se ha defendido el Secretario Chedraui, confirmando así la denuncia de Saldaña, pero no habla de las irregularidades que rodean a todos esos juicios, de la sospechosa repetición de jueces o de las documentadas presiones a los magistrados.
La usucapión no es el único medio de defensa de la propiedad de Saldaña, existe una carpeta de investigación cuya determinación de archivo se encuentra en estudio por parte de un juez federal. En la denuncia correspondiente, Saldaña advirtió al ministerio público que los miembros de Snow Covered Volcano ya sabían que la escritura de Rosete Nava era falsa y que, aun así, la han utilizado a lo largo de muchos años, en instancias civiles, para obtener resoluciones favorables en su perjuicio.
También en este caso, la justicia local ha decidido no escuchar, decretando el archivo de la carpeta de investigación sin pronunciarse respecto al uso de documentos públicos falsos, como son la escritura obtenida por la Señora Rosete Nava (mintiendo a un Juez) y las escrituras derivadas de sus posteriores ventas. Que los miembros de Snow Covered Volcano conocían lo falso de la escritura de Rosete Nava es tan obvio, que el mismo abogado de Snow Covered Volcano, Guadalupe Jiménez Rosas, figura también como apoderado de Margarita Rosete Nava dentro del juicio sucesorio testamentario. Las pruebas son contundentes.
Tal es la seguridad que tiene el Secretario de Economía, Víctor Gabriel Chedraui, de que Saldaña perderá los procesos pendientes de resolución que el terreno que poseyó Saldaña durante más de 30 años ya se encuentra en desarrollo por parte de la Inmobiliaria que encabeza su hermano Ernesto Gabriel Chedraui, Grupo UNE, a través de un fideicomiso constituido en Intercam, banco sancionado por Estados Unidos, recientemente cedido a Kapital Bank.
Al margen de este caso particular, ¿no existe un conflicto de interés por parte del Secretario de Economía Victor Gabriel Chedraui, a quien curiosamente el gobernador Armenta encomendó “regular el sector inmobiliario” mientras que, por una parte, tiene claros intereses en el sector inmobiliario, y por la otra parte, es hermano del director de una de las inmobiliarias más grandes del Estado, Grupo UNE?
El nuevo presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Hugo Aguilar Ortíz planteaba la necesidad de que los nuevos juzgadores levantaran las miradas de sus escritorios y las alejaran de los formalismos legales para mirar el rostro de las víctimas y analizar las consecuencias que tienen sus sentencias en las vidas de los ciudadanos: “si llega el campesino, la mujer, la agraviada, la víctima, conéctense otro chip, dejen de hacer lo que están haciendo y busquen ser humanos. Atiendan. Que nos quitemos un poquito de la mente el cumplimiento de la estadística. Oye, ya resolví mis 1,000 expedientes, ¿Y cuántas fueron justas? La invitación es que dictes una sentencia y en 5 o 6 meses te preguntes qué efectos tuvo tu sentencia. ¿Voy en el camino correcto, o debo de hacer ajustes? Porque si no entonces estamos construyendo Méxicos paralelos.”
Una realidad paralela, solapada por el sistema de justicia, es precisamente la que amenaza con materializarse en el caso de Rafael Saldaña.
“No tenemos conocimiento de ningún modus operandi” señaló la presidenta en octubre de 2025 ante la pregunta acerca de si tenía conocimiento sobre la existencia de un Cartel del Despojo en Puebla. Si el texto llega a ella, encontrará aquí un punto de partida para comenzar su investigación: empresas que se crean de la noche a la mañana; priístas que buscan refugio en el movimiento que ella encabeza, compraventas simuladas y avaladas por notarios públicos; hipotecas inscritas a toda velocidad; jueces que conocen del mismo tema, pero en distintos procesos y distintos juzgados (por casualidad, claro).
El caso de Rafael Saldaña es uno entre muchos asuntos en Puebla que se denuncian el mismo esquema y hasta a los mismos actores de la novela: la simulación de ventas, la aparición de una escritura y finalmente la promoción de juicios ante jueces a modo que disfrazan de legal lo que, a todas luces, es un despojo institucionalizado. Políticos, notarios, jueces y registradores…
Señora presidenta, ante Usted, el Cartel del Despojo de Puebla.
