Armando Pliego presenta la cuarta parte de su ensayo sobre las condiciones y consecuencias que puede tener para la ciudad de Puebla el proyecto inmoviliario de Carlos Slim y su Grupo Carso en San Francisco…
Carlos Slim prometió que el proyecto de Grupo Carso en San Francisco ofrecerá viviendas de “bajo costo”. Sin embargo, no sabemos cuánto costará el departamento más barato, cuántos de los 700 departamentos tendrán ese precio ni qué ingreso necesitaría acreditar una familia para acceder a uno. Una vivienda puede ser relativamente barata en comparación con un departamento de lujo y seguir estando completamente fuera del alcance de la mayoría de las personas que trabajan en el Centro Histórico y alrededores.
La Ley de Vivienda para el Estado de Puebla ofrece una definición de vivienda útil que incorporó en una reforma hecha en 2024. Según su artículo 4, fracción XVII Bis, una vivienda adecuada debe ser asequible, lo que significa que su costo no puede poner en riesgo la satisfacción de otras necesidades básicas del hogar. También debe estar bien ubicada, cerca del empleo, las escuelas, los servicios de salud y otros equipamientos.
Hagamos un cálculo ilustrativo. Para comprar una vivienda de 2 millones de pesos con un enganche de 20 por ciento, una tasa anual de 8.8 por ciento y un plazo de diez años, sería necesario pagar alrededor de 20 mil pesos mensuales, antes de seguros y otros costos.
El precio difícilmente sería accesible para más del 95% de las familias mexicanas. El proyecto contempla 700 viviendas. ¿Cuántas serán realmente asequibles? ¿Serán los departamentos más pequeños, peor iluminados o ubicados en edificios separados? ¿Podrán acceder a ellos las personas que ya viven o trabajan en la zona?
Como requisito para autorizar un desarrollo de esta magnitud, el Ayuntamiento y el gobierno estatal deberían establecer que un porcentaje de las viviendas se destine a hogares de ingresos bajos y medios. La proporción tendría que definirse mediante un análisis público de los costos, beneficios, densidad y rentabilidad del proyecto.
La condición para desarrollar este tipo de proyectos debe incluir precios máximos para esas unidades de bajo costo, superficies mínimas, criterios claros para identificar a las personas beneficiarias y mecanismos de asignación que eviten el favoritismo.
También debe garantizar que la vivienda conserve su condición asequible a lo largo del tiempo. De poco serviría vender departamentos subsidiados si las primeras personas compradoras pueden revenderlos inmediatamente a precio de mercado, convertirlos en alojamientos turísticos o utilizarlos únicamente para guardar y hacer crecer su dinero.
Existen distintas maneras para lograrlo: establecer periodos mínimos de ocupación, limitar la reventa o aplicar fórmulas que permitan recuperar la inversión original sin apropiarse completamente de la valorización obtenida mediante apoyos públicos, con el objetivo de evitar que una política creada para ampliar el acceso a la vivienda termine convirtiéndose en otro mecanismo de especulación inmobiliaria que habilite su acaparamiento.
Sin embargo, reservar departamentos asequibles para venta resolvería sólo una parte del problema. La política de vivienda en México se ha construido alrededor de la aspiración de que cada familia compre una casa, dejando fuera a quienes no pueden reunir un enganche, no tienen ingresos fijos, dependen de la oferta laboral informal, carecen de historial crediticio o no pueden asumir una deuda hipotecaria durante veinte o treinta años.
Rentar no debe ser entendido como una etapa transitoria antes de alcanzar la propiedad. Para millones es una forma legítima y conveniente de acceder a una vivienda. El problema es que en México casi toda la oferta de renta depende del mercado privado y la vivienda social en renta es prácticamente inexistente. La OCDE ha señalado que nuestro mercado de alquiler es pequeño, informal y poco accesible para hogares de menores ingresos.
La Constitución ya reconoce el arrendamiento social para las personas trabajadoras y establece que su mensualidad no debe superar 30 por ciento del salario. La reforma a la Ley del Infonavit permite que el Instituto construya o administre viviendas para rentarlas con criterios sociales y sin fines de especulación comercial.
Con ese antecedente, Puebla también debería plantearse la creación de un parque público de vivienda. Se trataría de contar con viviendas propiedad del Estado, administradas y ofrecidas mediante contratos estables a hogares que no pueden acceder al mercado privado en condiciones adecuadas.
Cuando la vivienda permanece bajo propiedad pública, conserva su función social. Una familia puede utilizarla durante el tiempo que la necesite y, cuando deje de hacerlo, estará disponible para otra. No puede revenderse, permanecer vacía como inversión ni convertirse en alojamiento turístico.
San Francisco podría ser el punto de partida para construir ese patrimonio público. Como parte de las condiciones del desarrollo, Grupo Carso podría aportar departamentos, suelo, recursos económicos o una combinación de estos elementos. Los gobiernos estatal y municipal también podrían destinar una parte de la captación de plusvalías y de las compensaciones derivadas del proyecto a adquirir o rehabilitar viviendas en la zona.
No necesariamente todas las unidades públicas tendrían que encontrarse dentro de los edificios nuevos. También podrían recuperarse casonas, vecindades e inmuebles abandonados de San Francisco, Analco, El Alto y los barrios cercanos, siempre que su rehabilitación respete el patrimonio y no implique expulsar a sus habitantes actuales. Lo importante es que la vivienda pública no vuelva a colocarse en terrenos baratos pero alejados de todo y desprovistos de servicios.
Durante años, México entendió la producción de vivienda social con la construcción de casas pequeñas en periferias desconectadas. Algunas familias consiguieron una propiedad, pero quedaron lejos de los empleos, las escuelas, los servicios y el transporte público. El bajo precio de la vivienda se compensó con viajes largos, gastos elevados y tiempo perdido todos los días. Muchas terminaron abandonadas.
La vivienda pública que Puebla necesita debe ubicarse dentro de la ciudad consolidada. Su valor no depende solamente de los metros cuadrados construidos, sino de permitir que una persona viva cerca de las oportunidades que ofrece la ciudad. San Francisco reúne precisamente esas condiciones.
El mercado puede construir departamentos, pero no tiene por qué garantizar por sí mismo diversidad social, permanencia comunitaria o acceso equitativo a las zonas mejor conectadas. Ésas son responsabilidades de la política pública.
Una ciudad socialmente mixta sólo puede surgir por diseño. Si toda la vivienda nueva se vende al mejor postor, quienes tienen mayores ingresos terminan concentrando las mejores ubicaciones, mientras las personas con menos recursos son empujadas hacia afuera.
El éxito del proyecto no puede medirse por la inversión atraída o el aumento del valor de las propiedades cercanas. También debe medirse por las enfermeras, maestras, comerciantes, estudiantes, personas cuidadoras y familias que podrán vivir en San Francisco sin endeudarse durante décadas ni destinar la mayor parte de sus ingresos a la renta.
Slim prometió vivienda de bajo costo. Corresponde a los gobiernos convertir esa promesa vaga en obligaciones verificables, y además pensar más allá de este proyecto: dejar de subsidiar o estimular únicamente la propiedad privada y comenzar a construir un patrimonio público de vivienda que permanezca al servicio de la ciudad durante generaciones.
