La construcción de alrededor de 700 departamentos en la zona de San Francisco puede contribuir a repoblar el centro de Puebla sólo si los departamentos se utilizan efectivamente como viviendas.
Un departamento puede aparecer en los planos como vivienda y en la práctica funcionar como una habitación de renta de corta estancia. Basta con que sea adquirida como inversión, amueblada y ofrecida permanentemente en alguna plataforma de alojamiento temporal. La ciudad sumaría unidades de vivienda, pero no nuevos hogares.
El propio Plan de Manejo del Centro Histórico de Puebla reconoce que el alquiler temporal de viviendas a turistas mediante plataformas digitales ha provocado la sustitución del uso habitacional y el desplazamiento de población. También advierte que el incremento de las rentas dificulta el repoblamiento del centro.
Esto obliga a incorporar una pregunta trascendental a la discusión sobre la inversión de Grupo Carso: ¿cómo podemos garantizar que los departamentos que se presentan como vivienda sigan siendo viviendas?
Puebla ya reconoce fiscalmente el alojamiento mediante plataformas digitales. La Ley de Hacienda del Estado considera como servicio de hospedaje la renta temporal de casas, departamentos y habitaciones, establece un impuesto de 3 por ciento y obliga a las plataformas a retenerlo y entregarlo al estado. Medida necesaria, pero insuficiente.
Cobrar el impuesto permite recaudar sobre el hospedaje, pero no evita que un edificio habitacional se convierta en estancias temporales de renta. Tampoco determina cuántas viviendas pueden destinarse a esta actividad, en qué zonas, durante cuántos días al año o bajo qué condiciones.
El Congreso del Estado debe establecer el marco general, mientras que los ayuntamientos deben regular el uso concreto de los inmuebles dentro de su territorio.
Puebla no tendría que empezar desde cero. Distintas ciudades han desarrollado regulaciones que permiten el alojamiento temporal sin renunciar a la protección de la vivienda. Ámsterdam y París, por ejemplo, exigen el registro de los inmuebles y limitan el número de noches que pueden ofrecerse cada año. A partir de cierto umbral, ya no se considera vivienda de estancia temporal y pasa a considerarse hospedaje, donde se exigen requisitos distintos, reconociendo que rentar ocasionalmente la vivienda propia no es lo mismo que retirar permanentemente un departamento del mercado habitacional.
Nueva York y Vancouver han optado por vincular la actividad con la residencia principal. En Nueva York no se permite alquilar una vivienda completa por menos de 30 días y el anfitrión debe permanecer en ella durante la estancia. Vancouver permite rentar únicamente el domicilio principal, exige una licencia y solicita la autorización del propietario o del régimen de condominio. Estas medidas distinguen a las familias que comparten un cuarto en su vivienda para obtener un ingreso adicional de quienes adquieren varios departamentos para operarlos como un negocio de hospedaje.
Otra referencia útil es Madrid, donde la regulación se apoya en el uso de suelo. En el centro histórico ya no se autorizan pisos turísticos dispersos dentro de edificios residenciales. Fuera de esa zona, los alojamientos deben contar con acceso independiente o concentrarse en edificios destinados completamente a esa actividad. La intención es evitar que los inmuebles habitacionales se transformen, departamento por departamento, en hoteles que conservan formalmente un uso residencial.
Puebla podría combinar estos instrumentos. El Congreso del Estado tendría que crear el registro, establecer obligaciones para las plataformas, promover y proteger la vivienda pública y facultar a los municipios para fijar límites anuales. El Ayuntamiento podría determinar en qué zonas se permite el alojamiento temporal, exigir la licencia de uso de suelo correspondiente y establecer reglas más estrictas en el centro histórico.
Si la inversión en San Francisco se presenta como una oportunidad para ampliar la oferta habitacional y repoblar el centro, las autorizaciones municipales deben establecer condiciones que impidan que una proporción significativa de los 700 departamentos termine convertida en alojamiento turístico.
Esto significaría limitar el número de departamentos destinados al hospedaje temporal y obligar a que cualquier anuncio cuente con autorización verificable. Esto evitaría que el proyecto conserve en la práctica su carácter habitacional.
A lo largo de esta serie de columnas he planteado que la inversión de Grupo Carso no debe rechazarse, sino gobernarse, poniendo al frente el interés público. Puebla puede aprovecharla si recupera parte de la plusvalía que ella misma genera, atiende sus impactos de movilidad, financia medidas de integración urbana y promueve y garantiza vivienda accesible y vivienda pública para renta.
El último componente consiste en asegurar que esas viviendas realmente sean habitadas. Construir departamentos no es lo mismo que construir ciudad. Para construir ciudad se necesitan vecinos, permanencia y personas que puedan desarrollar su vida cotidiana en el mismo lugar.
La regla debería ser sencilla: si se autorizan, anuncian o subsidian como viviendas, deben seguir siendo viviendas.
