En defensa de la inversión de Slim, el alcalde Pepe Chedraui afirmó que las propiedades de los alrededores aumentarán de valor. Si alguien renta una de ellas, agregó, “va a tener mejores rendimientos”.

La declaración fue insensible frente a quienes rentan, porque los mayores rendimientos del propietario no son otra cosa que rentas más altas para el inquilino actual que puede pagarlas, o expulsión para el que no. Desde una perspectiva crítica, habría que preguntarse cómo es que la propiedades aumentan de valor, quién produjo esa riqueza y quién debería beneficiarse de ella.

Imaginemos a una persona propietaria de un terreno cercano a San Francisco. Sin construir un solo metro cuadrado, mejorar su inmueble o realizar inversión alguna, encontrará que su propiedad valdrá más porque Carlos Slim anunció un desarrollo de 4 mil millones de pesos en la zona. La ganancia puede ser considerable, aunque el propietario no haya hecho nada para producirla.

En este ejemplo la plusvalía es resultado de la inversión privada, pero también de las decisiones públicas que permiten el proyecto, de las calles, servicios e infraestructura pagados por toda la sociedad, del patrimonio histórico que le da atractivo a la zona y de las personas que durante generaciones han habitado, cuidado y dado vida a esos barrios. Es la ciudad misma incrementando el valor de la propiedad privada.

La discusión ocurre además frente a otra coyuntura. La Cámara de Diputados aprobó recientemente la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que todavía debe ser revisada por el Senado. Su objetivo es modernizar, homologar e interconectar los catastros y registros públicos del país. La oposición bautizó la reforma federal como un “predialazo”.

Actualizar el catastro no aumenta automáticamente la tasa del predial. Pero sí puede revelar que existen propiedades registradas muy por debajo de su valor real, construcciones que nunca fueron reportadas, terrenos clasificados incorrectamente o grandes inmuebles que pagan cantidades desproporcionadamente pequeñas.

Durante años, la desactualización catastral ha funcionado como un subsidio silencioso a la propiedad inmobiliaria, especialmente a los predios de mayor valor. Cuando un inmueble vale millones de pesos en el mercado, pero tributa como si valiera una fracción, alguien obtiene un beneficio.

México recauda muy poco mediante el predial. La OCDE ha señalado que este impuesto tiene capacidad redistributiva, es relativamente eficiente y podría fortalecer considerablemente los ingresos de los gobiernos locales e idealmente sirven para pagar servicios públicos básicos.

La debilidad del predial ayuda a explicar por qué los ayuntamientos dependen tanto de las transferencias federales y por qué suelen carecer de recursos para mejorar banquetas, parques, alumbrado, recolección de residuos y otros servicios básicos. Queremos municipios capaces de resolverlo todo, pero nos resistimos a discutir seriamente cómo deben financiarse.

Cobrar predial no significa castigar a quien logró comprar una casa. Quien renta paga periódicamente por el derecho a utilizar una vivienda, pero no obtiene por ello una parte del inmueble ni de su valorización. Quien es propietario no solo puede habitarlo o rentarlo: también posee un activo que puede aumentar de precio gracias al crecimiento y las inversiones de toda la ciudad y que sirve como colateral para acceder a créditos y otras oportunidades que los inquilinos no.

Por eso una política de suelo debe acompañarse de protección para quienes rentamos. Además, un predial justo debe distinguir entre quien habita su única vivienda y quien acumula inmuebles, mantiene terrenos ociosos, opera alojamientos turísticos o posee grandes propiedades comerciales.

También debe proteger a las personas de bajos ingresos que viven en zonas donde el valor del suelo aumenta rápidamente. Una persona adulta mayor puede habitar desde hace décadas una casa que hoy vale mucho en el mercado sin contar con ingresos suficientes para pagar un incremento abrupto. Para estos casos deben establecerse mecanismos específicos.

Una mejor política debería dar mayor peso al valor del suelo ya que su valorización depende en gran medida de la infraestructura, los servicios y las decisiones de la comunidad. Cobrar más por el suelo bien ubicado y desaprovechado también ayudaría a combatir la especulación y estimular su utilización.

El predial, sin embargo, no basta para captar las plusvalías extraordinarias que puede producir una intervención como la de San Francisco anunciada por Chedraui y Slim.

El Ayuntamiento y el Congreso deberían establecer mecanismos específicos para que una parte del incremento generado por cambios de uso de suelo, mayor capacidad de construcción, permisos especiales e inversiones públicas regrese a la ciudad. Esos recursos podrían destinarse, mediante decisiones presupuestarias transparentes, a vivienda asequible, rehabilitación de inmuebles, transporte público, espacios públicos y medidas para evitar el desplazamiento de la población con arraigo.

La captación de plusvalías no consiste en quitarle al propietario el aumento del valor de su inmueble. Consiste en reconocer que esa ganancia no fue producida exclusivamente por él y que, por lo tanto, una parte debe regresar a la comunidad que la hizo posible.

Esto también debe aplicarse al propio desarrollo de Grupo Carso. Si el proyecto obtiene permisos, condiciones de construcción o beneficios urbanísticos que aumentan su rentabilidad, la ciudad puede exigir a cambio vivienda asequible, infraestructura pública y aportaciones proporcionales a los impactos y beneficios del desarrollo.

El proyecto de Slim puede ser positivo para Puebla. Construir vivienda en una zona céntrica, dotada de servicios e infraestructura, es preferible a seguir extendiendo la ciudad hacia periferias cada vez más lejanas. Pero el éxito no puede medirse solamente por el monto invertido, los departamentos construidos o el aumento del valor inmobiliario. También debe medirse por la cantidad de personas que podrán seguir viviendo en San Francisco y sus barrios después de que ese valor aumente.

El propio alcalde dio por hecho que la plusvalía incrementará. La pregunta es si toda esa riqueza terminará sólo en manos de propietarios e inversionistas o si lograremos que una parte sirva para construir una ciudad con mejores servicios, vivienda accesible y oportunidades para quienes no poseen terrenos ni viven de sus rentas. Si la ciudad produce valor, la ciudad tiene derecho a recuperar una parte.